Anwälte für Mietrecht | Kanzlei Wegerhoff

Um Vermieter vor Schäden an der Mietsache durch Mieter zu schützen, wird zu Mietbeginn üblicherweise eine Kaution in Höhe von maximal drei Monatskaltmieten gefordert. Diese ist bei Beendigung wieder an den Mieter auszuzahlen.

Dem Vermieter steht jedoch eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu. Üblicherweise kann die Kaution zwischen drei und sechs Monaten einbehalten werden. Erst nach Ablauf dieser Prüffrist ist der Anspruch fällig und kann entsprechend beim Vermieter geltend gemacht werden.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach drei Jahren, wobei die Verjährungsfrist mit dem Ende des Jahres beginnt, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Läuft die dem Vermieter zustehende Prüffrist zum Beispiel im September ab, beginnt die dreijährige Verjährungsfrist am 31. Dezember desselben Jahres zu laufen und endet drei Jahre später ebenfalls am 31. Dezember.

Auch über das Ende der Überlegungsfrist hinaus dürfen Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution vorerst einbehalten, wenn noch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind.

Immer wieder ist es unsere Aufgabe zu prüfen, ob die im Mietvertrag getroffenen Regelungen überhaupt wirksam sind. Denn nicht selten kommt es vor, dass Klauseln in einem Mietvertrag unwirksam sind.

Unwirksam sind insbesondere oft Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Renovierungen. Auch sind immer wieder Angaben in Mietverträgen zur Wohnungsgröße falsch. Auch die im Mietvertrag geregelten Kündigungsfristen haben nicht immer Bestand. Zudem werden Mieterrechte, wie z.B. das Recht zur Tierhaltung, oftmals in unzulässiger Weise geregelt.

Derartige unwirksame Vertragsklauseln findet man nicht nur in Mietverträgen, die vom Einzelvermieter selbst formuliert wurden, sondern auch in Formularmietverträgen von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen.

Ist eine Vereinbarung in einem Mietvertrag unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung, zum Beispiel die des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Nach dem Gesetz (§§ 535 ff. BGB) muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand überlassen und während der Mietzeit so erhalten. Treten Fehler und Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen. Bis zur Beseitigung der Mängel kann die Miete unter Umständen gemindert werden. Diesbezüglich sind jedoch einige Punkte zu beachten, da zum einen nicht immer das Recht zur Mietminderung gegeben ist und zum anderen bei zu hoher Minderung der Miete auch die Gefahr einer Kündigung durch den Vermieter gegeben ist.

Bei dem Recht zur Mietminderungkommt es darauf an, welche Art von Mietmangel vorliegt, wie stark die Beeinträchtigung und wie lange die Dauer des Mangels ist. Typische Mietmängel sind z.B. laute Nachbarn, dröhnender Baulärm, defekte Elektrik, Ungeziefer, Schimmelbefall, Wasserschaden, Heizungsausfall, undichte Fenster und Türen, Probleme mit Balkon und Terrasse.

Es ist jedoch zu beachten, dass nur unerhebliche Mängel (sogenannten Bagatellen) kein Mietminderungsrecht begründen.

Auch wenn man bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel kannte bzw. hätte kennen können, ist das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen.

Ist ein Mangel gegeben, muss der Vermieter informiert und zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Der Mangel sollte in dem Mietminderungsschreiben genau beschrieben werden.

Die sodann mögliche Mietminderung muss angemessen sein, wobei es hierfür keine allgemeingültigen Prozentzahlen gibt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer danach, in welchem Umfang die Wohnung vom Mangel betroffen ist. Sie hängt vom jeweiligen Minderungsgrund, der Schwere des Mangels und davon ab, welche Teile der Wohnung vom Mangel betroffen sind. Ausgangspunkt für die Berechnung ist dabei die Bruttomiete, also die insgesamt gezahlte Miete, einschließlich Neben- und Heizkosten.

Wichtig: Wenn die Mietminderung zu hoch vorgenommen wird, riskiert man die Kündigung. Beträgt der Mietrückstand eine Monatsmiete und einem Cent dann steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Bei einem Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten kann der Vermieter sogar fristlos kündigen. 

Damit Sie im Falle einer Mietminderung keine Kündigung riskieren (schließlich kann sich am Ende herausstellen, dass die Mietminderung zu hoch angesetzt oder gar nicht gerechtfertigt war), sollten Sie sicherheitshalber die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mietmangels zahlen.

Nach deutschem Recht gab es eine gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen nur bei Mietwohnungen über öffentlich geförderten Wohnraum in der II. BV („zweite Berechnungsverordnung“). Die II. BV wurde inzwischen durch die Betriebskostenverordnung abgelöst. Für die allgemeine Auslegung des Begriffes „Schönheitsreparaturen“ wird § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV dennoch weiterhin herangezogen.

Unter Schönheitsreparaturen versteht man nach dieser Definition:

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände
• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Decken
• das Streichen der Fußböden
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre
• das Streichen der Fenster
• das Streichen der Innentüren
• das Streichen der Außentüren von innen

Das Abschleifen des Parketts gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. auch das Versiegeln eines Parketts oder Außenanstriche von Türen und Fenstern fallen nicht unter die Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten gehören zu den Instandhaltungsarbeiten, die der Vermieter durchzuführen hat.

Wichtig: Grundsätzlich ist die Durchführung der Schönheitsreparaturen die originäre Pflicht des Vermieters. Dies ist eindeutig im Gesetz geregelt, wissen aber oftmals weder Vermieter noch Mieter. Zwar besteht die Möglichkeit, die Verpflichtung zur Erledigung der Schönheitsreparaturen durch Vertrag auf die Mieter zu übertragen. Dies ist aber nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.

Entscheidend ist daher immer wieder die Frage, ob entsprechende Klauseln in Mietverträgen wirksam sind. Eine abschließende Behandlung hinsichtlich der Wirksamkeit derartiger Klauseln kann hier nicht erfolgen. Insoweit ist vielmehr stets eine Prüfung im Einzelfall erforderlich.

Unzulässig ist jedenfalls eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet. Ebenfalls unwirksam ist die Vereinbarung eines sogenannten starren Fristenplanes, der den Mieter in bestimmten Zeit-Intervallen zur Vornahme von Schönheitsreparaturen - unabhängig vom Zustand der Wohnung - verpflichtet. Gleiches gilt für starre Kostenquoten-Klauseln - also Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die Renovierungskosten bei Auszug zeitanteilig nach einem starren Fristenplan zu übernehmen.

Zulässig und wirksam ist dagegen eine Klausel mit folgendem Inhalt: „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“

Sollte der Mieter aufgrund einer wirksamen Regelung im Mietvertrag tatsächlich zur Erbringung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein, so gilt hinsichtlich der Art und Qualität der Schönheitsreparaturen, dass diese fachgerecht in mittlerer Art und Güte erbracht werden müssen. Die Schönheitsreparaturen können auch selbst durchgeführt werden, es ist nicht zwingend auf entsprechende Handwerksbetriebe zurückzugreifen. Entscheidend ist nur, dass die Arbeiten mängelfrei durchgeführt werden.