Nach dem Gesetz (§§ 535 ff. BGB) muss der Vermieter dem Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand überlassen und während der Mietzeit so erhalten. Treten Fehler und Mängel auf, muss der Vermieter sie beseitigen. Bis zur Beseitigung der Mängel kann die Miete unter Umständen gemindert werden. Diesbezüglich sind jedoch einige Punkte zu beachten, da zum einen nicht immer das Recht zur Mietminderung gegeben ist und zum anderen bei zu hoher Minderung der Miete auch die Gefahr einer Kündigung durch den Vermieter gegeben ist.
Bei dem Recht zur Mietminderungkommt es darauf an, welche Art von Mietmangel vorliegt, wie stark die Beeinträchtigung und wie lange die Dauer des Mangels ist. Typische Mietmängel sind z.B. laute Nachbarn, dröhnender Baulärm, defekte Elektrik, Ungeziefer, Schimmelbefall, Wasserschaden, Heizungsausfall, undichte Fenster und Türen, Probleme mit Balkon und Terrasse.
Es ist jedoch zu beachten, dass nur unerhebliche Mängel (sogenannten Bagatellen) kein Mietminderungsrecht begründen.
Auch wenn man bei Anmietung der Wohnung den Mietmangel kannte bzw. hätte kennen können, ist das Recht zur Mietminderung ausgeschlossen.
Ist ein Mangel gegeben, muss der Vermieter informiert und zur Mängelbeseitigung aufgefordert werden. Der Mangel sollte in dem Mietminderungsschreiben genau beschrieben werden.
Die sodann mögliche Mietminderung muss angemessen sein, wobei es hierfür keine allgemeingültigen Prozentzahlen gibt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer danach, in welchem Umfang die Wohnung vom Mangel betroffen ist. Sie hängt vom jeweiligen Minderungsgrund, der Schwere des Mangels und davon ab, welche Teile der Wohnung vom Mangel betroffen sind. Ausgangspunkt für die Berechnung ist dabei die Bruttomiete, also die insgesamt gezahlte Miete, einschließlich Neben- und Heizkosten.
Wichtig: Wenn die Mietminderung zu hoch vorgenommen wird, riskiert man die Kündigung. Beträgt der Mietrückstand eine Monatsmiete und einem Cent dann steht dem Vermieter ein Kündigungsrecht zu. Bei einem Mietrückstand von mehr als zwei Monatsmieten kann der Vermieter sogar fristlos kündigen.
Damit Sie im Falle einer Mietminderung keine Kündigung riskieren (schließlich kann sich am Ende herausstellen, dass die Mietminderung zu hoch angesetzt oder gar nicht gerechtfertigt war), sollten Sie sicherheitshalber die volle Miete unter Vorbehalt der Rückforderung wegen des Mietmangels zahlen.